Hệ số sử dụng đất là gì? Ý nghĩa trong quy hoạch BĐS

Hệ số sử dụng đất tối đa là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2).

Khi nói về ý nghĩa của hệ số sử dụng đất, bạn phải hiểu là nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Trong xây dựng, đây là chỉ số cực kỳ quan trọng. Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Tìm hiểu hệ số sử dụng đất

Vai trò của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò vô cùng quan trọng trong xây dựng bởi nó có tác dụng khống chế số tầng, thể hiện được tính chất cũng như quy mô của mỗi công trình cùng với các kinh phí đầu tư.

Công thức tính

Hệ số sử dụng đất = Tổng số diện tích sàn toàn công trình/diện tích lô đất.

Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái. 

Ví dụ: Ta xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2m2 với 5 tầng trên một lô đất có S = 100m2m2.

Vậy HSSDĐ = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)

Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:

• FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần
• FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%

Tuy nhiên ở một số quốc gia vẫn dùng kiểu đặc trưng của riêng họ, như Nhật Bản họ dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng

Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. 

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. 

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.

Vai trò của hệ số SDĐ

Tại Việt Nam, việc quy hoạch còn thiếu sự kiểm soát về hệ số sử dụng đất, do vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác mà lại không chú ý đến việc tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm.