Ngày nay, các giao dịch mua bán bất động sản thường gặp các nguy cơ về hợp đồng giả cách. Vậy thế nào là khái niệm về hợp đồng giả cách, chiêu thức tinh vi của các đối tượng hòng lợi dụng việc thiếu hiểu biết của người dân để chiếm đoạt tài sản, trong đó nổi lên là hình thức tín dụng đen dẫn tới hậu quả khôn lường. Giathuecanho đưa ra các bình luận và lời khuyên cho bạn nhằm hạn chế việc “sập bẫy” hợp đồng giả cách.
Hợp đồng giả cách là gì?
Pháp luật Việt Nam không có quy định chặt chẽ về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, gần đây cụm từ “hợp đồng giả cách” xuất hiện khá phổ biến trên các trang tư vấn pháp luật và cũng là một trong những vấn đề gây tranh cãi đối với các bên tham gia hợp đồng.
Có thể hiểu, hợp đồng giả cách là một biến tướng của hợp đồng mua bán tài sản.
Điều 430 BLDS 2015 có quy định về định nghĩa của Hợp đồng mua bán tài sản như sau: Hợp đồng mua bán tài sản phải có sự đồng ý và thỏa thuận của các bên, dựa trên mối quan hệ sòng phẳng bên bán giao hàng, bên mua trả tiền. Hợp đồng mua bán tài sản cũng phải dựa trên những nguyên tắc đó và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Mỗi giao dịch dân sự đều chứa đựng những nội dung và yêu cầu của các bên thông qua quy định bằng văn bản hoặc bằng lời. Tuy nhiên nếu những nội dung và mục đích của giao dịch dân sự không được thể hiện theo hình thức của hợp đồng mà lại bị cố tình che giấu bởi một giao dịch khác được ngụy tạo. Đó chính là biểu hiện của hợp đồng giả cách.
Do đó, trong hợp đồng giả cách, sẽ tồn tại từ hai trở lên các giao dịch là (1) giao dịch dân sự có thật và (2) giao dịch dân sự không có thật. Để xác định liệu đâu là thật và đâu là giả, cần xác định dựa trên mối quan hệ giao dịch và ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng.
Hợp đồng giả cách là gì, chúng ẩn náu bằng cách nào?
Hợp đồng giả cách thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán, vay vốn hoặc chuyển nhượng tài sản mà trong đó, hợp đồng xác lập một giao dịch dân sự không có thật thể để che giấu một giao dịch dân sự khác.
Các tài sản tham gia vào hợp đồng giả cách thường có giá trị lớn, chủ yếu là bất động sản. Người cần tiền đem bất động sản tới cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng cho bên còn lại để hợp đồng có hiệu lực.
Theo đó, người đem chuyển nhượng sẽ được vay một khoảng tiền nhất định, việc vay vốn này mới là mục đích chính của giao dịch dân sự. Trong một khoảng thời gian thỏa thuận, nếu không trả đủ nợ, thì tài sản chuyển nhượng đó coi như thuộc về bên kia.
Ngoài ra, lợi dụng hiểu biết nông cạn của một bên tham gia hợp đồng, các đối tượng lừa đảo thường sử dụng hợp đồng giả cách làm công cụ lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, đặt biệt là đất đai, bất động sản,…
Người bị lợi dụng thường là những đối tượng đang rất cần tiền, đang muốn thực hiện giao dịch bán tài sản, vay mượn, thế chấp nhưng không am hiểu pháp luật, cả tin dẫn tới bị lừa.
Thông thường, các trường hợp lừa đảo này đều đã có sự chuẩn bị bằng những thủ đoạn tinh vi, né luật để tránh các vấn đề pháp lý sau này nên rất khó để đòi lại công bằng cho bên thị thiệt thòi.
Các trường hợp “sập bẫy” hợp đồng giả cách
Trường hợp thứ nhất, vay vốn từ những nguồn không chính thống nhất như xã hội đen, tổ chức tín dụng bất hợp pháp, vay tiền lấy liền, lãi suất cao.
Trong tình huống này, các nạn nhân đa số là những người đang cần tiền gấp để trang trải vào các việc như đau ốm, đầu tư kinh doanh hoặc trả nợ cho các tổ chức khác như cá độ đá banh thua lỗ, cấn nợ,.. Lãi suất cho vay rất cao và do bên cho vay quy định, còn được gọi là cho vay nặng lãi bởi lãi suất cao gấp 150% sao với lãi suất cơ bản của các tổ chức tín dụng hợp pháp.
Người đi vay tuy biết được hậu họa nhưng vẫn chấp nhận bởi họ đang trong tình huống khẩn cấp, không còn đường lui. Bên đi vay thường đem các tài sản của mình để thế chấp, nếu tới hạn không trả đủ, người cho vay sẽ tới xiết nợ.
Trường hợp thứ hai, nạn nhân quá cả tin, bị những người quen rắp tâm lừa gạt.
Một số trường hợp xảy ra tình trạng này thường rơi vào những người quen là bạn bè, đồng nghiệp, anh chị em họ hoặc con cái nuôi của mình. Những đối tượng này đã lên kế hoạch lâu dài, ban đầu cố gắng để đạt được sự tin tưởng của nạn nhân, sau đó chọn thời cơ thích hợp để ra tay nhằm chiếm đoạt những tài sản có giá trị lớn.
Có thể nhắc tới trường hợp người có quốc tịch nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam nhưng vì quy định của pháp luật nước ta không cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản của quốc gia mình nên mới thực hiện giao dịch cho, tặng, biếu tiền trên danh nghĩa cho một người quen khác có quốc tịch Việt Nam nhưng mục đích thực sự là gửi tiền để mua đất tại Việt Nam. Nhưng nếu bên nhận tiền cố ý không thực hiện giao dịch, thì bên còn lại cũng không thể dựa vào pháp luật để lấy lại tiền của mình.
Trường hợp thứ ba, người cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn đầu tư kinh doanh.
Những dự án kinh doanh được thổi phồng về lợi ích và lợi nhuận để dụ dỗ, thu hút các đối tượng nhẹ dạ, cả tin. Một số đối tượng khác còn rêu rao về việc hùn vốn thành lập công ty, tuy nhiên đến cuối lại ôm tiền bỏ trốn hay đầu tư vào các công ty ma, không tồn tại trên thực tế.
Bên lừa đảo thường khuyến khích nạn nhân đầu tư bằng tiền mặt hoặc sang nhượng tài sản cố định để làm tài sản chung cho việc kinh doanh như đất để xây nhà máy, xí nghiệp, nhà ở dùng làm văn phòng kinh doanh,…
Sau những việc sang nhượng này, người bị hại thường nhận lại những lời hứa hẹn về lợi nhuận hấp dẫn. Do đó, cần tỉnh táo và xem xét các nội dung trong giao dịch nhằm tránh rơi vào hợp đồng giả cách.
Qua ba trường hợp thường gặp trên, có thể nhận thấy các trường hợp “sập bẫy” hợp đồng giả cách thường có những đặc điểm sau:
- Việc mua bán, chuyển nhượng tài sản đều hợp pháp và được cơ quan nhà nước chứng nhận nhằm lấy được sự tin tưởng của các bên tham gia hợp đồng. Giá chuyển nhượng luôn thấp hơn giá trên thị trường vào thời điểm chuyển nhượng.
- Thời gian tồn tại quyền sở hữu đối với tài sản của người đi chuyển nhượng chỉ trong khoảng thời gian chưa hết hạn trả nợ. Nếu quá thời hạn này mà người đi chuyển nhượng không thanh toán đủ, thì tài sản chuyển nhượng ngay lập tức bị bên cho vay dùng mọi biện pháp chiếm đoạt. Các biện pháp này có thể là uy hiếp, cưỡng chế, dùng vũ lực để tước đoạt tài sản.
Hậu quả khi rơi vào bẫy hợp đồng giả cách rất nghiêm trọng, tốn khá nhiều tiền bạc và thời gian không chỉ của bên tham gia hợp đồng mà còn của các cơ quan liên quan có thẩm quyền.
Do đó, khi tham gia các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho vay, thế chấp các tài sản có giá trị, người ta phải luôn tỉnh táo, hiểu biết pháp luật, dựa trên mối quan hệ hợp tác làm ăn uy tín, lâu dài để ký kết hợp đồng.
Hệ lụy của hợp đồng giả cách
Hợp đồng giả cách được thực hiện có thể vì nhiều lý do, có thể từ một bên hoặc cả hai cùng cố ý sắp đặt nhằm đạt được mục đích khác lớn hơn. Động cơ này có thể là để trốn thuế, giảm các phí, lệ phí, hay đạt được các mục đích kinh tế khác lớn hơn.
Tuy nhiên, khi tham gia vào hợp đồng giả cách, các bên có thể phải chịu các hệ lụy nghiêm trọng như:
- Khi người mua và người bán thỏa thuận khai giá ảo trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản để giảm thuế sẽ dẫn tới hành vi vi phạm pháp luật. Dựa theo mức độ nghiêm trọng, các bên sẽ bị xử phạm theo quy định của pháp luật, cụ thể là hành vi trốn thuế tại Điều 200 Bộ luật hình sự 2015.
- Trong trường hợp người bán, chuyển nhượng tài sản đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên còn lại không đáp ứng các yêu cầu trong hợp đồng, nghĩa là tài sản đã thuộc về bên mua nhưng tiền vẫn chưa tới bên bán, thì các bên sẽ phải chịu nhiều thiệt hại, phát sinh thêm nhiều chi phí, tranh chấp, kiện tụng, vừa tốn thời gian và công sức, vừa thiệt hại về tài chính.
Đối với trường hợp cho vay tín dụng đen, các bên lập hợp đồng giả cách sang nhượng tài sản nhưng với mục đích thực sự là vay vốn. Hình thức này được thực hiện bằng việc công chứng tài sản đảm bảo với giá trị cao để hợp thức hóa khoản vay, sau đó, người cho vay bằng các biện pháp của mình, biến tài sản đó từ của người đi vay thành của mình.
Chiêu trò lừa đảo của bên cho vay để khiến người vay sập bẩy
Người đi vay sẽ phải chịu một khoản lãi rất cao, lãi mẹ đẻ lãi con, và dần dần sẽ bị “nuốt chửng” cả những tài sản thế chấp cùng với đó là gánh thêm một món nợ lớn trên vai.
Tuy nhiên, người cho vay và người đi vay đều hiểu được sự tồn tại của hai bản hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng cho vay.
Tuy nhiên, người đi vay chỉ khăng khăng rằng hợp đồng chuyển nhượng chỉ tồn tại để làm cơ sở cho việc vay vốn, chứ không nhằm mục đích mua bán lấy tiền, trong khi đó, thiện chí của người cho vay không hoàn toàn chỉ là một khoản lãi của khoản vay mà còn là mục tiêu chiếm đoạt tài sản đem đi thế chấp.
Theo quy định của pháp luật, Điều 463 BLDS 2015, lãi suất cho vay không được vượt quá 20%, tuy nhiên các giao dịch tín dụng đen có mức lãi suất vượt 150%, đều này là trái với pháp luật Việt Nam.
Mặt khác, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải dựa trên ý chí và sự đồng thuận của cả hai bên, do đó, các trường kiện tụng về tín dụng đen đều đem lại bất lợi cho cả hai bên tham gia hợp đồng và được xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Khi có dấu hiệu cưỡng ép thực hiện hợp đồng, mọi giao dịch đều được tuyên bố vô hiệu. Hậu quả pháp lý dựa theo điều 131 BLDS 2015. Theo đó, mọi giao dịch dân sự vô hiệu đều không làm phát sinh các vấn đề hay thay đổi các quyền và nghĩa vụ diễn ra từ lúc ký kết hợp đồng. Các bên trở về thời điểm trước khi thực hiện giao dịch, nhận lại những gì thuộc về mình, nghĩa là người chuyển nhượng nhận lại tài sản của mình, người cho vay thu về khoản tiền đã chi trả.
Tuy nhiên, bên nào có lỗi thì phải bồi thường, bên không có lỗi được nhận các lợi tức hợp pháp của mình. Các tranh chấp về hợp đồng giả cách liên quan đến quyền nhân thân sẽ được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự 2015 và các bộ luật khác có liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhưng một vấn đề khác phát sinh là người đi vay rất khó để chứng minh hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản cho bên cho vay là giả tạo. Các chứng cứ cần thiết có lợi cho nạn nhân là bản hợp đồng cho vay, giấy ghi nợ, bản ghi âm nội dung trao đổi, hình chụp, video,..
Bởi bên kia đã cố ý thực hiện hành vi lừa đảo, có sự chuẩn bị và am hiểu các lỗ hổng trong pháp luật Việt Nam. Và người đi vay tường không có sự đề phòng ngay từ đầu để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Do đó, thường rất khó để xác định tính chân thật của hợp đồng sang nhượng bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho những người dân lương thiện.
Ngoài ra, việc chứng minh ý chí của mỗi bên trong việc sang nhượng tài sản cũng là một câu hỏi khó, bởi việc cho vay có thể có hiệu lực đối với các giao dịch bằng miệng, nhưng việc sang nhượng tài sản luôn cần có công chứng từ các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Dấu mộc đỏ đã nói lên tất cả. Hậu quả là, đa số trường hợp, người đi vay bị thiệt hại nghiêm trọng mất cả tiền lẫn tài sản, trong khi đó, người cho vay bị phạt một khoảng tiền tương ứng với hành vi cho vay lãi suất cao, uy hiếp, dùng vũ lực để cưỡng ép, chiếm đoạt tài sản.
Làm sao để tránh rơi vào hợp đồng giả mạo
Từ khía cạnh chủ quan, mỗi khi đặt bút ký vào các hợp đồng, mỗi người cần tìm hiểu kỹ càng và nhờ tư vấn từ các nhân vật hiểu biết về pháp luật để có cái nhìn toàn diện và nắm được tổng thể hợp đồng, các vấn đề có khả năng phát sinh nhằm chuẩn bị hướng giải quyết. Am hiểu và nắm rõ các quy định trong hợp đồng, bạn sẽ ở thế chủ động và tỉnh táo khi thực hiện bất kỳ các hợp đồng mua bán, thế chấp tài sản cố định nào.
Mỗi người cần cập nhật tin tức pháp luật, trang bị cho bản thân các kiến thức cần thiết, tham khảo ý kiến từ các cơ quan, hội nhóm uy tín nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý và góp phần ngăn chặn các ý định chiếm đoạt tài sản của những đối tượng lừa gạt. Khi sở hữu một lối kiến thức cần thiết, bạn sẽ trở nên tự tin và đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự của mình.
Đối với cơ quan nhà nước, cần ban hành các quy định điều chỉnh hợp đồng giả cách để bảo vệ quyền lợi cho người dân. Thực hiện tuyên truyền, phổ cập các quy định về vay vốn, thế chấp tài sản, cảnh báo nguy cơ sập bẫy tín dụng đen, truyền thông về hệ lụy nghiêm trọng để răn đe, hạn chế việc lao đầu vào các tổ chức tín dụng bất hợp pháp. Áp dụng các án lệ vào trong giải quyết tranh chấp về hợp đồng giả cách để tạo ra một môi trường công bằng, thống nhất trong việc xử lý các trường hợp liên quan.
Ngoài ra, cần tổ chức rèn luyện, bồi dưỡng nghiệp nghiệp vụ cho các cán bộ công chứng, cách nhận biết và suy đoán các hình thức hợp đồng để sớm ngăn chặn các biến tướng của việc mua bán tài sản sản giá trị lớn. Bên cạnh đó, đơn giản hóa thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức khác để cung cấp cho người dân một công cụ vừa an toàn vừa nhanh chóng và hiệu quả.
Ngày nay, ngày càng nhiều các vụ tranh chấp về hợp đồng giả cách mà pháp luật Việt Nam đứng về phía người bị hại. Do đó, đây là một tín hiệu đáng mừng dành cho người dân, tuy nhiên cũng không được lợi dụng việc này để đi vay khắp nơi, bởi pháp luật rất công mình, xử lý đúng người, đúng tội.
Việc thực hiện các hợp đồng giả cách đang khá phổ biến hiện nay. Từ cố ý đến vô ý là chủ thể của hợp đồng giả cách, người dân cần chủ động tìm hiểu và có biện pháp để nhanh chóng xử lý các vấn đề liên quan.
Thông qua bài viết trên, Giathuecanho rất hy vọng đã đóng góp một khía cạnh về hợp đồng giả cách và có những lời khuyên thiết thực giúp bạn đọc tránh sập bẫy vào những trường hợp này khi tham gia các giao dịch bất động sản.
Tại Giathuecanho, chúng tôi luôn cập nhật mọi thông tin và vấn đề pháp lý liên quan đến các giao dịch bất động sản, do đó, để tìm hiểu thêm nhiều thông tin về lĩnh vực này, mời bạn theo dõi và cập nhật tin tức từ chúng tôi.
