Bạn có biết cách làm một bản Hợp đồng mua bán căn hộ hay không? Ngày nay, mức sống, mức thu nhập của người dân đang dần được cải thiện theo chiều hướng tốt hơn, nhu cầu mua nhà đặc biệt là ở các khu chung cư cũng vì thế mà tăng cao. Vậy bạn có nắm rõ những điều kiện, quy định liên quan cũng như các kinh nghiệm ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không? Hãy cùng giathuecanho.com giải đáp thắc mắc thông qua bài viết sau nhé!
I. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mới nhất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Tại địa chỉ: ………………………………………………………………………
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm 20…, tại ………………, chúng tôi gồm có:
BÊN BÁN (Bên A)
Ông/Bà: …………………………..……………………… Năm sinh: …………………
CMND số: …………….……. Ngày cấp: ……….………… Nơi cấp: ………………..
Hộ khẩu: ………………………………….…………………………………………….
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………….…………………………………………..
BÊN MUA (Bên B)
Ông/Bà: ………………………………………………….. Năm sinh: …………………
CMND số: ……………….…. Ngày cấp: …….…………… Nơi cấp: ………………..
Hộ khẩu: …………….………………………………………………………………….
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………
Điện thoại: ……………………………………………………………………………..
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua căn hộ nhà chung cư, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thỏa thuận như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng – Căn hộ mua bán
1.1. Căn hộ ……………….. thuộc quyền sở hữu của Bên A, cụ thể như sau:
- Nhà ở:
- Địa chỉ:…………………………………………………
- Tổng diện tích sử dụng:………………………..
- Diện tích xây dựng:……………………………..
- Kết cấu nhà:……………………………………….
- Số tầng: …………………………………….
- Đất ở:
- Thửa đất số: ………………………………..
- Tờ bản đồ số: ………………………………
- Diện tích: ……………………………………
- Hình thức sử dụng: Riêng: …………….. Chung: ………………….
1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý bán, Bên B đồng ý mua toàn bộ căn hộ nêu trên.
Điều 2: Giá mua bán căn hộ và hình thức thanh toán
- Giá mua bán hai bên thỏa thuận:…………………………
- Đồng tiền thanh toán:…………………………………………
- Phương thức thanh toán: …………………………….
- Thời hạn thanh toán: ………………………………….
Điều 3: Giao nhận căn hộ và đăng ký sang tên
- Bên A có nghĩa vụ giao căn hộ cùng các giấy tờ liên quan cho bên B.
- Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền.
Điều 4: Thuế, phí và lệ phí:
- Thuế, phí và lệ phí liên quan do Bên .…. chịu trách nhiệm nộp.
- Bên ….. có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế.
Điều 5: Giải quyết tranh chấp
Nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Điều 6: Cam kết chung của hai bên
- Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi là đúng sự thật;
- Căn hộ được phép mua bán theo quy định;
- Căn hộ thuộc quyền sở hữu của bên A, không đang trong tình trạng tranh chấp, ràng buộc dưới bất kỳ hình thức nào;
- Việc giao kết này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận.
- Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Thông tin về nhân thân đã ghi là đúng sự thật;
- Đã xem xét và biết rõ về căn hộ và các giấy tờ liên quan;
- Việc giao kết này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận.
Điều 7: Điều khoản chung
- Bản Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi thay đổi chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chữ ký xác nhận của các bên và trước khi Bên mua đăng ký sang tên quyền sở hữu;
- Hai bên đã hiểu rõ về những quy định pháp luật về chuyển nhượng căn hộ này;
- Hai bên tự kiểm tra và cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.
| BÊN A
(Ký, ghi rõ họ và tên) |
BÊN B
(Ký, ghi rõ họ và tên) |
BẢN FULL HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CÁC BẠN DOWNLOAD TẠI ĐÂY
II. Những lưu ý khi mua chung cư
Xác định vị trí chung cư
Căn hộ chung cư đặt ở vị trí tốt sẽ thuận tiện hơn trong việc đáp ứng nhu cầu cơ bản (đi lại, sinh hoạt, làm việc,…). Nên tránh những khu chung cư quá xa, điều kiện vật chất đường xá không tốt, dễ ngập lụt, tắc đường. Hãy lựa chọn những nơi có vị trí gần với các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi,…
Bên cạnh đó, lựa chọn chung cư phù hợp với phong thủy cũng rất quan trọng. Có lẽ vì vậy mà các ông lớn bất động sản như Vingroup, Phú Mỹ Hưng đã chi mạnh vốn đầu tư khi lựa chọn vị trí dự án của mình nằm ở những khu đắc địa, cải tạo khu đô thị của mình với những dòng sông, cây xanh, ngọn núi nhân tạo.
Lựa chọn chung cư có vị trí địa lý thuận lợi
Kiểm tra pháp lý
Đây là bước quan trọng trước khi đưa ra quyết định buôn bán bất động sản. Bạn cần phải kiểm tra tính pháp lý của căn hộ, có được phép mua bán không? Nếu căn hộ không chú ý hoặc không nắm rõ về tính pháp lý của dự án, bạn sẽ dễ rơi vào bẫy của chủ đầu tư hay người môi giới và có thể “mất cả chì lẫn chài”.
Tìm hiểu cặn kẽ về chủ đầu tư
Đừng nên quá tin vào những lời nói dụ ngọt của chủ đầu tư hay người môi giới. Bạn cần tìm hiểu kĩ càng để có thể đảm bảo được chất lượng của chung cư, tiến trình xây dựng. Nếu có thời gian, bạn có thể tham khảo ý kiến của người thân, bạn bè, ý kiến của những người sống xung quanh để hiểu rõ hơn về giá cả, tiện ích của khu chung cư cũng như mức độ hài lòng của họ.
Đừng chỉ nhìn vào chính sách ưu đãi
Nhiều người áp dụng các chính sách khuyến mãi, chiết khấu để thu hút khách hàng đến mua. Tuy nhiên bạn cần phải cân nhắc kĩ lượng về mức độ tin cậy của dự án. Đôi khi dự án có vấn đề, hư hại xuống cấp thì người ta mới áp dụng các chính sách ưu đãi để bán được.
Diện tích căn hộ phù hợp
Lưu ý lựa chọn căn hộ với diện tích vừa phải, đáp ứng đủ mục đích sinh hoạt, không gian sống của gia đình. Diện tích căn hộ càng lớn thì giá tiền thuê căn hộ cũng càng nhiều.
Đánh giá tiện ích nội và ngoại khu
Đa phần các khu chung cư đều quan tâm đầu tư vào những tiện ích nội và ngoại khu như khu vui chơi cho trẻ em, công viên,… Tuy nhiên với sự bùng nổ của nhiều dự án chung cư, tính cạnh tranh cao, không ít chủ đầu tư đã bỏ qua những tiện ích này. Lưu ý lựa chọn các khu chung cư có cơ sở hạ tầng tốt, an ninh khu vực bảo đảm, nhà giữ xe rộng.
Thuê trước khi mua
Dịch vụ cho thuê căn hộ chung cư cũng được nhiều người lựa chọn trước khi đưa ra quyết định mua nhà chung cư. Điều này giúp hộ gia đình đánh giá xem căn hộ có phù hợp với gia đình hay không?
III. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư
Theo điểm b, khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các trường hợp sau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư:
- Cá nhân chuyển nhượng căn hộ chung cư chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng (căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Cá nhân chuyển nhượng có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Ngoài ra cũng quy định thêm phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở, không áp dụng với căn hộ hình thành trong tương lai. Người được miễn thuế thu nhập tự khai báo và tự chịu trách nhiệm, nếu phát hiện không đúng sẽ bị phạt rất nặng.
IV. Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1. Nhà chung cư là gì? Hợp đồng mua bán chung cư là gì?
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là việc hai bên thỏa thuận để bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư sang cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
2. Các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ
Bên bán:
Bắt buộc phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà chung cư, có thể là nhà nước, chủ sở hữu của nhà chung cư, chủ sở hữu của căn hộ nhà chung cư (cá nhân, vợ chồng, tổ chức trong nước hoặc ngoài nước), tuy nhiên phải đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể, về các thủ tục để nhà ở đủ điều kiện được bán.
Bên mua:
Là người có nhu cầu mua nhà, có thể là nhà nước, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước, đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư.
Dù là bên bán hay bên mua cũng phải ghi đầy đủ, chính xác các nội dung nhân thân của tất cả các bên liên quan trong hợp đồng.
3. Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư được xác định bởi các đặc điểm về cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích căn nhà, vị trí xác định. Để căn hộ chung cư trở thành đối tượng của hợp đồng cần đáp ứng các điều kiện sau:
● Khi cá nhân bán cho cá nhân (Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư)
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại, bị ràng buộc dưới bất kỳ hình thức nào.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền
● Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho cá nhân, tổ chức
- Đối với đối tượng là chung cư hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Đảm bảo căn hộ đã được xóa thế chấp, nếu không phải có sự đồng ý của người mua và tổ chức tín dụng.
Xác định rõ đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư
4. Công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư
Các loại hợp đồng mua bán căn hộ mà có một bên là chủ đầu tư, có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải làm công chứng. Do đó, tùy theo quyết định các bên mà có phải công chứng hợp đồng không.
Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm:
- Bước 1:Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ có liên quan
- Bước 2:Đến tổ chức hành nghề công chứng
- Bước 3:Xuất trình một bộ hồ sơ bao gồm: phiếu yêu cầu công chứng và các giấy tờ đã chuẩn bị sẵn.
- Bước 4:Công chứng viên kiểm tra hồ sơ
- Bước 5:Nộp lệ phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
Thời hạn công chứng: không quá 2 ngày làm việc với hợp đồng đơn giản, kéo dài không quá 10 ngày làm việc với hợp đồng có nội dung phức tạp.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: từ 50.000 đồng đến 32,2 triệu đồng tùy giá trị tài sản hay giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
5. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán căn hộ chung cư
- Thuế thu nhập cá nhân= 2% x giá chuyển nhượng căn hộ chung cư, do bên bán nộp;
- Lệ phí trước bạ= 0,5% x (Diện tích đất x giá đất của một mét vuông tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ), do người mua nộp hoặc thỏa thuận;
- Ngoài ra còn có phí bảo trì nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, phí gửi xe.
V. Kinh nghiệm ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1. Pháp lý dự án và chủ đầu tư
Các loại giấy tờ pháp lý cần chú ý khi mua căn hộ chung cư:
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh;
- Giấy phép xây dựng của dự án;
- Giấy phép được phép giao dịch của dự án;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
Ngoài ra bạn cần xem xét chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuê đất, thanh toán khoản vốn vay cho ngân hàng hay chưa? thời hạn chủ đầu tư được thuê đất và giao đất.
Kiểm tra tính pháp lý căn hộ trước khi ký hợp đồng
2. Mua bán qua sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS không thuộc chủ đầu tư mà được chủ đầu tư ủy quyền. Khi mua bán qua sàn cần xem xét giấy ủy quyền rõ ràng, hợp lệ. Nếu không chủ đầu tư có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán trung gian qua sàn. Do đó người mua sẽ rơi vào tình trạng mất trắng.
3. Thông tin cá nhân của mình
Thông tin cá nhân chính xác là căn cứ pháp lý bảo vệ người mua trước những tranh chấp pháp luật. Các thủ tục, giấy tờ chuyển nhượng nhà đều bắt buộc phải khai báo thông tin chính xác và nhất quán để sau này làm sổ hồng cho căn hộ nhà chung cư.
4. Thông tin về căn hộ
Bạn cần đọc kỹ thông tin kết cấu, diện tích sử dụng,… của căn hộ trong hợp đồng. Sau đó xác thực thông tin có chính xác không trước khi ký hợp đồng.
5. Giá trị căn hộ, thuế VAT và phương thức thanh toán
Xác định rõ giá trị căn hộ đã bao gồm những khoản phí nào: tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đỏ, sổ hồng,… và quy định rõ các khoản phí khác nếu không đề cập sẽ do ai chịu trách nhiệm. Nếu không người mua nhà sẽ dễ rơi vào tình trạng bị yêu cầu ký thêm nhiều khoản phí khác.
Một số nhà đầu tư lợi dụng khoản thuế VAT để tăng mức giá bán căn hộ. Thuế VAT căn cứ vào giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ, chứ không phải căn cứ vào giá trị hợp đồng.
Ngoài ra, các quy định phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán, thanh toán trong nhiều lần được không?,…. phải được ghi rõ ràng, chi tiết để tránh xảy ra tranh chấp khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Liệt kê tất cả các phí căn hộ chung cư trong hợp đồng
6. Thời điểm bàn giao căn hộ, bàn giao sổ hồng
Thời điểm bàn giao nhà là một phần quan trọng, đặc biệt đối với những căn hộ được hình thành trong tương lai. Phải hỏi kỹ càng nhà đầu tư và ghi rõ thời điểm bàn giao, và quy định khi trễ hạn thì như thế nào trong hợp đồng. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, phải hỏi rõ trước khi ký, đặc biệt là các khoản phí liên quan khi làm sổ hồng sẽ do chủ đầu tư chịu trách nhiệm, nếu không bạn sẽ bị tính thêm phí.
7. Điều khoản vi phạm hợp đồng mua bán chung cư
Các điều khoản vi phạm như trễ hạn thanh toán, bàn giao nhà trễ, căn hộ không đúng theo hợp đồng,…. phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Và trong trường hợp nào thì các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đây là điều khoản quan trọng đảm bảo quyền lợi của các bên.
8. Danh mục vật liệu bàn giao
Đây là căn cứ để bạn xác định xem chủ đầu tư có bàn giao đúng và đầy đủ những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng không? Nếu không phải yêu cầu bên bán giao bổ sung. Trong trường hợp bên bán không làm theo yêu cầu, bạn có quyền không ký hợp đồng bàn giao.
Những tiêu chuẩn dịch bên trong căn hộ chung cư
9. Sở hữu chung và sở hữu riêng
Phần sở hữu riêng là phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm ban công và lô gia gắn liền căn hộ đó hay những phần sở hữu riêng bên ngoài được quy định trong hợp đồng. Phần sở hữu chung là phần diện tích bên ngoài bao gồm những tiện ích như thang máy, khu vui chơi, sân thượng,…. Việc quy định các phần sở hữu đảm bảo cho người mua được toàn quyền sử dụng những tiện ích, dịch vụ trong khu vực đó.
10. Các vấn đề khác
Ngoài các vấn đề nêu trên, những khoản phí như phí bảo trì, phí quản lý chung cư, phí giữ xe,… thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm hay vĩnh viễn?; các vấn đề đến việc chuyển nhượng sau này như thế nào?,… cần được làm rõ. Trước khi ký, bạn có quyền yêu cầu bên Bán gửi bản hợp đồng mua bán để đọc trước, nắm rõ các điều khoản, nếu có sai lệch thì phải ghi chú bàn bạc lại.
LỜI KẾT
Trên đây là những chia sẻ hữu ích về Hợp đồng mua bán căn hộ. Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan nhất về hợp đồng mua bán, cũng như nắm được những điểm cần lưu ý trước khi ký hợp đồng . Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào. Đừng ngần ngại. Liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn!7
