Khái niệm Quy hoạch là gì với ngành BĐS nói chung và các ngành nghề liên quan đến BĐS nói riêng đã từ lâu không còn xa lạ. Quy hoạch là yếu tố quan trọng liên quan trực tiếp tới ngôi nhà của bạn ở thời điểm hiện tại và tương lai. Vậy bạn có biết cách đọc bản đồ quy hoạch như thế nào không cũng như các vấn đề pháp lý xung quanh đất quy hoạch này không? Hãy cùng giathuecanho.com tìm hiểu qua bài chia sẻ sau đây nhé!
I. Quy hoạch là gì?
Quy hoạch là việc phân bố, sắp xếp các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ (quốc gia, vùng, tỉnh, huyện). Cho một mục đích nhất định trong một thời kì trung hạn, dài hạn (có chia các giai đoạn). Để cụ thể hoá chiến lược phát triển kinh tế – xã hội trên lãnh thổ theo thời gian. Và là cơ sở để lập các kế hoạch phát triển.
Có nhiều loại quy hoạch ở nhiều cấp độ, phạm vi và lĩnh vực khác nhau. Như quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội một vùng lãnh thổ. Quy hoạch phát triển một ngành kinh tế – kỹ thuật. Quy hoạch cán bộ; quy hoạch đô thị; quy hoạch khu công nghiệp của một tỉnh…
Quy hoạch tiếng anh là gì?
II. Các khái niệm khác liên quan đến quy hoạch
1. Quy hoạch xây dựng là gì?
Theo luật xây dựng năm 2014, quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
2. Giấy phép quy hoạch xây dựng là gì?
Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.
3. Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích nhất định. Mặc dù đã có thông báo sẽ thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên do không thực hiện theo đúng tiến độ nên xếp vào quy hoạch treo. Thông thường thời sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà không thực hiện hay có công bố sửa đổi thì phần đất trên được gọi là đất quy hoạch treo.
4. Bản đồ quy hoạch là gì?
Theo luật Quy hoạch 2017,sơ đồ quy hoạch, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch.
5. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?
Theo điều 3 Luật đất đai năm 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỉ lệ tương ứng hợp với đặc trưng khu vực đó.
III. Tại sao cần xem xét quy hoạch trước khi mua
Có nên xem quy hoạch đất ở trước khi mua nhà là một câu hỏi được nhiều người quan tâm. Như đã nói ở trên, thông qua bản đồ quy hoạch bạn sẽ biết được vị trí lô đất bạn muốn mua thuộc diện quy hoạch là gì (đất ở, quy hoạch khu công nghiệp, đất quy hoạch cây xanh đô thị,..). Từ đó, tùy theo mục đích mua của bạn để có sự lựa chọn khu đất cho phù hợp.
Bên cạnh đó nếu bạn mua đất nằm trong khu quy hoạch đất giao thông, đất quy hoạch công viên cây xanh,… thì bạn sẽ rơi vào trạng bị từ chối xây dựng nhà ở hoặc bị buộc phải dỡ bỏ giải phóng mặt bằng vì những mục đích công cộng.
Do đó trước khi mua, bạn cần phải xem xét quy hoạch, nếu không bạn sẽ dễ rơi vào tình trạng thiệt hại một số tiền lớn.
Trước khi ra quyết định mua nhà, xem xét quy hoạch là bước không thể thiếu
IV. Cách xem quy hoạch phổ biến
Sau khi đã tìm hiểu đất quy hoạch là gì, quy hoạch đô thị là gì thì chắc hẳn bạn sẽ quan tâm đến việc xem thông tin quy hoạch ở đâu. Các bạn có thể tham khảo các cách xem thông tin quy hoạch phổ biến và hiệu quả dưới đây:
- Trên thông tin sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: thông tin thường được ghi ở phần ghi chú.
- Thông qua các công ty chuyên về dịch vụ đất đai tại địa phương đó: thủ tục đơn giản, nhanh gọn và tiết kiệm.
- Đến các cơ quan ban ngành là phòng Tài Nguyên và Môi trường ở quận, huyện: thông tin cung cấp cụ thể, chính xác tuy nhiên thời gian nhận kéo dài khá lâu.
- Xin chứng chỉ quy hoạch chi tiết: đến cơ quan ban ngành xin chứng chỉ xác nhận quy hoạch của lô đất mà mình định mua. Cách này được áp dụng nhiều nhưng thời gian nhận được giấy xác nhận khá lâu.
V. Có nên đầu tư đất trong quy hoạch không?
Đầu tư đất trong quy hoạch có thể xem là một quyết định mang tính rủi ro. Bởi vì quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian, có thể bị thay đổi hoặc dở bỏ trong tương lai.
Thông thường những khu đất nằm trong diện quy hoạch sẽ có giá thấp. Nếu may mắn quy hoạch bị hủy bỏ thì bạn có thể sở hữu đất với giá thấp hơn thị trường, hoặc có thể chuyển nhượng với giá cao hơn trước khi có quyết định thực hiện kế hoạch quy hoạch. Ngược lại thì bạn sẽ rơi vào tình thế “mất cả chì lẫn chài”, bị thu hồi đất.
Do đó, tùy theo điều kiện kinh tế của gia đình và xem xét các rủi ro có thể xảy ra mà đưa ra quyết định có nên mua đất quy hoạch không. Bên cạnh đó bạn cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin khu đất trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, xem khu đất có nằm trong diện đang bị tranh chấp hay không. Nắm được càng nhiều thông tin có ích thì sẽ giúp người mua đất tránh được rủi ro.
Chứng chỉ quy hoạch là gì? Xem thông tin quy hoạch ở đâu?
Có thể bạn quan tâm: Tổng thể quy hoạch quận 2 – cơ hội đầu tư lớn
VI. Ý nghĩa các bản đồ quy hoạch hiện nay
1. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Quy hoạch 1 2000 là bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị, định hướng quy hoạch một khu đô thị trên cả một khu vực rộng lớn. Bản quy hoạch này có giá trị pháp lý cao, là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
Đây cũng có thể gọi là bản quy hoạch phân khu. Vậy quy hoạch phân khu là gì? Nó giúp xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Để đảm bảo phù hợp về không gian kiến trúc, đầu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.
2. Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch chi tiết sẽ bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất. Vậy thiết kế quy hoạch 1/500 là gì?
1/500 còn được gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Bản đồ này là hình thức triển khai hóa một cách cụ thể về quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Bản đồ này cũng được coi là một cơ sở để lập nên được các dự án xây dựng khác khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép cũng như các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Bản đồ quy hoạch 1 500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
Một cách nói khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
Một bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và cả thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn thực hiện xin phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/500 cần đầy đủ các hồ sơ liên quan, từ đó tạo cơ sở để được xét duyệt. Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 và Các hồ sơ cần có để xin 1/500 được kể đến như:
- Tờ trình đề nghị được thẩm định
- Có quyết định phê duyệt của chủ đầu tư
- Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị
- Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan đã có thẩm quyền hay những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch
- Bảng biểu thống kê
- Phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất.
- Bản đồ
- Toàn bộ phạm vi khu vực đã lập quy hoạch tỷ lệ 1 500.
3. Những dự án nào phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500
Câu hỏi được đặt ra là khi nào cần quy hoạch 1 500? Các loại công trình và dự án cần có Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 được nhà nước và bộ luật đất đai quy định rõ ràng và chi tiết. Cụ thể “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư). Thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết”.
Như những quy định trên. Thì các dự án nêu trên sẽ chỉ lập bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu. Bảo đảm sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
Nhưng mặt khác, khi chủ đầu tư triển khai lập dự án. Phòng chuyên môn và Sở Xây dựng sẽ yêu cầu phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500. Với quan điểm, dự án khu dân cư chủ đầu tư là các hộ dân. Vì vậy sẽ có nhiều chủ đầu tư nên dù dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha thì vẫn phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500.
4. Một số bản đồ quy hoạch khác
- Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 nhằm xác định tính chất, vai trò của đô thị để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị cả nội thị và ngoại thị.
- Tùy mỗi dự án quy hoạch sẽ có một tỷ lệ tương ứng. Nói chung bản đồ quy hoạch sẽ chia thành 3 loại như trên quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch sẽ có 1 tỷ lệ riêng chẳng hạn, tỷ lệ cho đồ án quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương là 1/25.000 hoặc 1/50.000 còn của thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.
VII. Tại sao quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ
Theo quy định của pháp luật thì khi quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ. Đây là một trong các yếu tố quan trọng của nội dung trong đồ án quy hoạch. Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị.
Mỗi bản đồ có một ý nghĩa, nhiệm vụ riêng và được sử dụng tùy thuộc vào từng giai đoạn. Bên cạnh đó nó còn mang giá trị pháp lý cao, là căn cứ để đưa ra quyết định khi có các phát sinh tranh chấp, kiện tụng xảy ra.
Bản đồ quy hoạch là phần bắt buộc phải có và mang giá trị pháp lý cao
VIII. Những câu hỏi thường gặp liên quan đến quy hoạch sử dụng đất
1. Có được mua bán đất quy hoạch không?
- Nếu khu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
- Trong trường hợp đã có thông báo công khai đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất. Cụ thể chỉ có quyền chuyển nhượng sử dụng đất trước khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch.
2. Xây nhà trên đất quy hoạch treo có bị phạt không?
Như đã nói ở trên đất quy hoạch sẽ bị treo nếu trong vòng 3 năm mà không nhận được công bố thực hiện kế hoạch hoặc thay đổi quy hoạch. Lúc này thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục có quyền sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên sẽ bị giới hạn ở việc xây dựng mới là không cho phép. Còn đối với trường hợp muốn cải tạo, sửa chữa thì cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
3. Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
Việc có được cấp sổ đỏ hay không tùy thuộc vào hai trường hợp sau:
- Được cấp sổ đỏ:trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố tuy nhiên chưa nhận được thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Khi đó, chủ sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, được phép xây mới, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,…
- Không được cấp sổ đỏ: trường hợp này thì người sử dụng đất đã nhận được thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Lúc này, người sử dụng đất được tiếp tục có các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được xây mới chỉ được phép cải tạo, sửa chữa khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
TẠM KẾT
Vậy có lẽ qua bài viết trên bạn đã nắm rõ được quy hoạch là gì? Nắm được tầm quan trọng của bản đồ quy hoạch trước khi đưa ra quyết định mua đất. Mời bạn xem thêm nhiều bài viết trong chuyên mục tin tức Quy hoạch xây dựng của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào. Đừng ngần ngại. Liên hệ chúng tôi giathuecanho.com để được hỗ trợ tư vấn!
