Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giấy tờ pháp lý quan trọng trong quá trình mua bán nhà. Vậy bạn có nắm rõ được khái niệm, các quy định, điều kiện cấp và các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận chưa? Hãy cùng giathuecanho.com tìm hiểu kỹ hơn thông qua bài viết sau nhé!
I. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tiếng Anh gọi là Certificate of Land Use Rights là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là sổ đỏ): là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Chứng nhận quyền sử dụng đất là gì
II. Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013
Trước đây, các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm Sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Tuy nhiên theo nghị định 88 về thì đã đổi tất cả các loại trên thành một loại duy nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo luật đất đai 2013, quy định về cấp được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Có hai hình thức đăng ký gồm đăng ký lần đầu (cấp mới) hoặc đăng ký biến động (thay đổi, bổ sung) được thực hiện bằng đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử.
Thủ tục cấp giấy theo luật đất đai năm 2013 phải tuân theo các nguyên tắc sau:
- Cấp giấy chứng nhận theo từng thửa đất. Trong trường hợp sở hữu nhiều đất có thể xin cấp giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó;
- Trường hợp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất đó thì phải ghi đầy đủ thông tin của những người đó. Việc cấp giấy có thể cho từng người hoặc cho 1 người đại diện theo thỏa thuận của các bên;
- Cấp giấy chứng nhận khi người xin cấp đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Nếu nằm trong diện được miễn, ghi nợ thì vẫn được cấp;
- Đối với đất đai thuộc quyền sử dụng, tài sản chung của vợ chồng thì có thể ghi thông tin của cả hai vợ chồng hoặc chỉ ghi tên một người;
- Nếu có sự chênh lệch về diện tích đo đạc thực tế và ghi trên giấy nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi và không có sự tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch.
III. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nêu rõ quy định về mẫu giấy quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ như sau:
- Do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành;
- Hình dạng: gồm một tờ có 4 trang in trên nền hoa văn trống đồng và trang bổ sung;
- Màu sắc: phôi giấy chứng nhận có màu hồng cánh sen và trang bổ sung có màu trắng;
- Kích thước: mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm;
- Nội dung trang 1: bao gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (in màu đỏ); Mục I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, màu đen có dấu nổi của Bộ Tài Nguyên và Môi trường);
- Nội dung trang 2: Mục II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in chữ màu đen ghi rõ thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, ghi chú; ngày tháng năm ký, cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số và sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Nội dung trang 3: Mục III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và mục IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận (in chữ màu đen);
- Nội dung trang 4: nội dung tiếp theo của mục IV và những lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch (in chữ đen);
- Nội dung trang bổ sung: gồm dòng chữ “Trang bổ sung giấy Chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục IV như nội dung trang 4 bên trên.
Tra cứu chứng nhận quyền sử dụng đất
Lưu ý đối với mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải do địa điểm nhận đơn yêu cầu cấp như văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh … tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp theo luật đất đai 2013.
IV. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Những trường hợp được cấp giấy CNQSDĐ theo luật định
Theo khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013, những đối tượng thuộc các trường hợp sau sẽ được cấp GCNQSDĐ:
- Được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 29/11/2013;
- Được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất, hoặc khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước;
- Trường hợp tách, hợp thửa đất hoặc quyền sử dụng đất hiện có;
- Đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;
- Người có đủ điều kiện cấp theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của luật này.
2. Một số trường hợp khác đủ điều kiện xin cấp GCNQSDĐ
Trường hợp khác đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận là các hộ gia đình sử dụng đất lâu dài, ổn định, hoặc tại nơi có điều kiện kinh tế khó khăn. Việc cấp giấy chứng nhận sẽ được cho phép trong trường hợp thửa đất không nằm trong diện tranh chấp, khiếu nại hoặc tố cáo về đất đai. Lúc này thì người xin cấp giấy có thể hoặc không 1 trong các loại giấy quy định về quyền sử dụng đất. Sau đó Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xem xét xem đất có được cấp hay không rồi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Quy định về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất mới nhất
3. Những trường hợp không được cấp GCNQSD Đất
Trong một số trường hợp đất đai sẽ không được phép cấp GCNQSD Đất, nếu vi phạm sẽ bị hủy giấy chứng nhận sử dụng đất. Các trường hợp sau sẽ rơi vào tình trạng hủy hoặc thu hồi:
- Đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật đất đai (đất nhằm phục vụ mục đích chung, công cộng);
- Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất được cho thuê sử dụng trừ trường hợp các nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,…
- Đất khoán trong các nông trường, lâm trường, ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
- Có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Đất được xây dựng nhằm mục đích phục vụ lợi ích, các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
V. Đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Đối với đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền đối với đối tượng xin cấp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với đối tượng xin cấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cùng tỉnh cấp
2. Đối với đơn xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ
- Sở tài nguyên và Môi trường cấp trong trường hợp địa phương đã có văn phòng đăng ký đất đai;
- Trong trường hợp không có văn phòng đăng ký đất đai thì tùy theo từng đối tượng mà sẽ do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp hoặc do ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.
VI. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Đối với những ai lần đầu xin cấp sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện đúng thủ tục, dưới đây là quy trình cấp giấy lần đầu:
1. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Đề thuận tiện làm thủ tục cấp giấy lần đầu, cá nhân, hộ gia đình cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ cấp giấy lần đầu gồm các loại giấy tờ như sau:
- Đơn xin cấp theo Mẫu số 04a/ĐK – mẫu đơn xin cấp
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, giấy tờ chuyển nhượng mua bán hoặc giấy tờ thanh lý khác.
2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
Chưa đủ hồ sơ sẽ có người thông báo, còn đủ rồi thì Văn phòng đăng ký sẽ gửi bạn Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Tiếp sau đó là bạn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính do Văn phòng thông báo.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khoảng 30-40 ngày (giờ hành chính không kể nghỉ lễ) kể từ ngày tiếp nhận đơn vị thẩm quyền cấp sẽ trao Sổ đỏ khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính.
3. Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định thì thời gian cấp giấy không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên đối với các trường hợp nơi miền núi, hải đảo, vùng sâu xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn sẽ kéo dài không quá 40 ngày. Do công tác kiểm tra, thủ tục làm giấy thường gặp nhiều khó khăn.
Cách ghi đơn đăng ký cấp chung nhan quyen su dung dat
VII. Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong các trường hợp sau, mất hoặc có sự thay đổi trong thửa đất sử dụng, tách, chia thửa đất, nhận thừa kế, nhận tặng thì cần xin đổi giấy chứng nhận. Thủ tục sang tên như sau:
1. Hồ sơ xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK – đơn đề nghị cấp giấy
- Bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp.
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
- Bản sao các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Trình tự thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp lại tại nơi quy định;
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ: cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra và xem xét thông tin trong hồ sơ. Nếu phát hiện sai sót thì phải báo ngay và hướng dẫn cho bên xin cấp trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định;
Bước 3: Trao giấy chứng nhận: Cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp giấy cho người xin cấp.
3. Thời gian giải quyết quy trình cấp đổi GCNQSD đất
Theo luật định, thời gian thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận không quá 07 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
VIII. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thông thường khi xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì đối tượng xin cấp cần phải đóng một khoản tiền lệ phí cho thủ tục xin cấp đó. Khoản lệ phí được xác định tùy thuộc vào từng đối tượng, từng địa bàn mà có mức thu khác nhau:
- Đối với cá nhân, hộ gia đình thì mức lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 100.000 VNĐ/ giấy đối với cấp mới và 50.000 VNĐ/ giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trong trường hợp chỉ xin cấp quyền sử dụng đất thì áp dụng mức tối đa là 25.000 VNĐ/ giấy đối với cấp mới và 20.000 VNĐ/ giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung giấy chứng nhận;
- Đối với tổ chức thì mức lệ phí thu tối đa là 500.000 VNĐ/ giấy. Trong trường hợp chỉ xin cấp quyền sử dụng đất thì áp dụng mức tối đa là 100.000 VNĐ/ giấy đối với cấp mới và 50.000 VNĐ/ giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung giấy chứng nhận.
Ngoài lệ phí xin cấp ra, người nộp đơn xin cấp còn phải nộp thêm các chi phí khác như tiền sử dụng đất (tùy quy định), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ,…
Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận sử dụng đất
IX. Cách xử lý khi bị chậm cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Thời hạn giải quyết việc cấp giấy chứng nhận thông thường không quá 30 ngày đối với cấp mới và 7 ngày đối với việc cấp lại, sửa đổi bổ sung. Đối với những nơi vùng sâu vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện khó khăn gây cản trở việc kiểm tra, quy trình cấp giấy chứng nhận thì có thể kéo dài thêm 10 ngày.
Nếu quá thời gian trên và bạn đã nộp đầy đủ và chính xác các nội dung cần thiết thì bạn cần làm những gì? Nguyên nhân dẫn đến việc trễ cấp giấy chứng nhận QSDĐ là thông thường đến từ các tổ chức nhận trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở hoặc do lỗi đến từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Dù là trong trường hợp phần lỗi do bên nào, thì khi nhận thấy việc chậm cấp giấy chứng nhận, bạn có quyền tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện lên tòa. Dưới đây là một số quy định về khiếu nại hoặc khởi kiện lên tòa do chậm trễ trong việc cấp sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đối với khiếu nại, có hai hình thức theo luật quy định như sau:
- Khiếu nại bằng đơn:Nộp lên Trưởng phòng Tài Nguyên và Môi trường đơn khiếu nại. Nội dung bên trong đơn phải có ghi rõ ràng ngày, tháng, năm khiếu nại; tên và địa chỉ người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại, do người khiếu nại ký tên và điểm chỉ. Để quá trình giải quyết thuận tiện, bạn cần ghi rõ nội dung khiếu nại, khiếu nại về gì? tài liệu dẫn chứng, và yêu cầu của mình đối với kết quả giải quyết khiếu nại.
- Khiếu nại trực tiếp:Người khiếu nại đến gặp trực tiếp người tiếp nhận khiếu nại, miêu tả cụ thể thông tin khiếu nại. Sau đó người tiếp nhận hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc hỗ trợ ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, lập thành đơn khiếu nại, sau đó đưa cho người khiếu nại ký tên và điểm dấu xác nhận vào văn bản. Nội dung đơn khiếu nại như trên.
Đối với khởi kiện tại Tòa án Nhân dân: cá nhân, hộ gia đình nộp đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Nội dung khởi kiện ghi đầy đủ thông tin về người khởi kiện và người bị khởi kiện, trình bày lý do rõ ràng, cụ thể. Đối tượng của khởi kiện là quyết định hành chính, hành vi hành chính về chậm cấp, từ chối cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện.
TẠM KẾT
Trên đây là toàn bộ nội dung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hy vọng sẽ đem đến cho bạn những thông tin hữu ích trong quá trình mua bán nhà hay xây dựng nhà ở của bạn. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại, liên hệ với chúng tôi giathuecanho.com để được giải đáp thắc mắc nhé!
