Khái niệm “Quy hoạch” đã trở nên quen thuộc với ngành BĐS và các lĩnh vực liên quan trong thời gian dài. Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tình hình hiện tại và tương lai của ngôi nhà của bạn. Vậy bạn có biết cách đọc bản đồ quy hoạch và các vấn đề pháp lý liên quan đến đất quy hoạch không? Hãy cùng giathuecanho.com khám phá thông tin chi tiết qua bài viết dưới đây!
I. Quy hoạch là gì?
Quy hoạch là quá trình tổ chức và sắp xếp các hoạt động, yếu tố sản xuất, dịch vụ và cuộc sống trên một khu vực địa lý nhất định (quốc gia, vùng, tỉnh, huyện). Mục đích của quy hoạch là để đạt được một mục tiêu cụ thể trong một khoảng thời gian trung và dài hạn (có thể chia thành các giai đoạn). Nó là cơ sở để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên khu vực địa lý theo thời gian và là nền tảng cho việc lập kế hoạch phát triển.
Có nhiều loại quy hoạch ở các cấp độ, phạm vi và lĩnh vực khác nhau. Ví dụ như quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội của một vùng địa lý, quy hoạch phát triển một ngành kinh tế-kỹ thuật, quy hoạch cán bộ, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp của một tỉnh…
Quy hoạch tiếng anh là gì?
II. Các khái niệm khác liên quan đến quy hoạch
1. Quy hoạch xây dựng là gì?
Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của các khu đô thị, nông thôn và khu vực chức năng; cũng như việc lập kế hoạch cho hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội; tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đồng thời đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu. Đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm các bản đồ, bản vẽ, mô hình và báo cáo giải thích.
2. Giấy phép quy hoạch xây dựng là gì?
Giấy phép quy hoạch xây dựng là một tài liệu được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư của dự án xây dựng trong khu vực có chức năng đặc biệt, nhằm tạo cơ sở để lập quy hoạch chi tiết hoặc dự án khi chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
3. Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo là trạng thái mà đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi chép trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích cụ thể. Mặc dù đã có thông báo về việc thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên do không tuân thủ đúng tiến độ, đất này đã được xếp vào danh sách quy hoạch treo. Thông thường, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà không có sự thực hiện hoặc công bố sửa đổi, phần đất này sẽ được gọi là đất quy hoạch treo.
4. Bản đồ quy hoạch là gì?
Theo quy định của Luật Quy hoạch năm 2017, sơ đồ quy hoạch và bản đồ quy hoạch là các tài liệu biểu diễn chi tiết về nội dung của kế hoạch quy hoạch.
5. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại điều 3 của Luật đất đai năm 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm bắt đầu giai đoạn quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm kết thúc giai đoạn đó. Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ có một loại bản đồ riêng với tỉ lệ phù hợp với đặc điểm của khu vực đó.
III. Tại sao cần xem xét quy hoạch trước khi mua
Việc xem xét quy hoạch đất trước khi mua nhà là một vấn đề được nhiều người quan tâm. Như đã đề cập, thông qua bản đồ quy hoạch, bạn có thể biết được vị trí lô đất mà bạn muốn mua thuộc diện quy hoạch nào (đất ở, khu công nghiệp, cây xanh đô thị,…). Từ đó, bạn có thể lựa chọn khu đất phù hợp với mục đích sử dụng của mình.
Ngoài ra, nếu bạn mua đất trong khu vực được quy hoạch cho giao thông hoặc công viên cây xanh, bạn có thể bị từ chối xây dựng hoặc buộc phải dỡ bỏ để phục vụ cho mục đích công cộng.
Vì vậy, việc xem xét quy hoạch trước khi mua là rất quan trọng, nếu không bạn có thể gặp phải thiệt hại về số tiền lớn.
Trước khi ra quyết định mua nhà, xem xét quy hoạch là bước không thể thiếu
IV. Cách xem quy hoạch phổ biến
Sau khi đã hiểu về đất quy hoạch và quy hoạch đô thị, bạn có thể quan tâm đến cách xem thông tin quy hoạch ở đâu. Dưới đây là một số phương pháp phổ biến và hiệu quả để xem quy hoạch:
- Kiểm tra trên giấy tờ sở hữu đất như sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác: thông tin thường được ghi chú ở phần ghi chú.
- Tìm hiểu thông qua các công ty chuyên về dịch vụ đất đai tại địa phương: thủ tục đơn giản, nhanh chóng và tiết kiệm.
- Đến cơ quan ban ngành như Phòng Tài Nguyên và Môi trường tại quận/huyện: thông tin cung cấp chi tiết và chính xác, tuy nhiên thời gian nhận thông tin có thể lâu.
Xin chứng chỉ quy hoạch chi tiết: yêu cầu cơ quan ban ngành cấp giấy chứng nhận xác nhận quy hoạch của lô đất bạn muốn mua. Phương pháp này được sử dụng nhiều, tuy nhiên thời gian nhận giấy chứng nhận có thể lâu.
V. Có nên đầu tư đất trong quy hoạch không?
Việc đầu tư vào đất trong khu vực được quy hoạch có thể coi là một quyết định mang tính rủi ro. Bởi vì quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian, có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ trong tương lai.
Thường thì những khu đất nằm trong diện quy hoạch sẽ có giá thấp hơn so với thị trường. Nếu may mắn quy hoạch bị hủy bỏ, bạn có thể sở hữu đất với giá thấp hơn và có thể bán lại với giá cao hơn trước khi quy hoạch được thực hiện. Tuy nhiên, nếu ngược lại, bạn có thể gặp phải tình huống mất cả chì lẫn chài khi bị thu hồi đất.
Vì vậy, việc quyết định có nên mua đất trong khu vực được quy hoạch hay không phụ thuộc vào điều kiện tài chính của gia đình và khả năng đối mặt với các rủi ro có thể xảy ra. Ngoài ra, bạn cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin về khu đất trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, xem xét xem khu đất có bị tranh chấp hay không. Việc thu thập nhiều thông tin hữu ích sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro tiềm ẩn.
Chứng chỉ quy hoạch là gì? Xem thông tin quy hoạch ở đâu?
Có thể bạn quan tâm: Tổng thể quy hoạch quận 2 – cơ hội đầu tư lớn
VI. Ý nghĩa các bản đồ quy hoạch hiện nay
1. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Quy hoạch 1 2000 là một tài liệu quan trọng trong việc lập kế hoạch phát triển đô thị, với tỷ lệ 1/2000 để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và hạ tầng. Nó được sử dụng để cụ thể hóa các mục tiêu của quy hoạch chung đô thị và định hướng cho việc quy hoạch một khu đô thị trên diện tích rộng lớn. Bản quy hoạch này có giá trị pháp lý cao và là căn cứ để giải quyết các tranh chấp liên quan.
Cũng có thể gọi là bản quy hoạch phân khu, quy hoạch này giúp xác định ranh giới, diện tích và tính chất của khu vực được quy hoạch, cũng như các chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất và hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Mục đích của nó là đảm bảo sự phù hợp về không gian kiến trúc và kết nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực lân cận.
2. Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là một tài liệu cụ thể để bố trí các công trình trên đất. Nó cũng xác định rõ ranh giới của từng lô đất trong hạ tầng kỹ thuật. Bản đồ này được coi là một phương tiện để triển khai quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và là cơ sở để thực hiện các dự án xây dựng sau khi đã có giấy phép và sự đồng ý của các cơ quan quản lý đầu tư xây dựng. Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là bản đồ tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Nó cung cấp thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Đây là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở và thực hiện xây dựng.
Một bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và cả thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn xin phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/500, họ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ liên quan để được xét duyệt. Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500 và các hồ sơ cần có để xin phê duyệt bao gồm:
- Đề xuất được thẩm định
- Quyết định phê duyệt của chủ đầu tư
- Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị
- Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch từ các cơ quan có thẩm quyền hoặc các chứng chỉ liên quan đến quy hoạch
- Bảng biểu thống kê
- Phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất
- Bản đồ
- Toàn bộ phạm vi khu vực đã lập quy hoạch tỷ lệ 1/500.
3. Những dự án nào phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500
Câu hỏi cần được đặt ra là khi nào thì cần phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500? Các loại công trình và dự án cần có sự chấp thuận của nhà nước và tuân thủ theo quy định rõ ràng và chi tiết của bộ luật đất đai. Đối với các dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện với quy mô nhỏ hơn 5 ha (hoặc nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư), việc lập quy hoạch chi tiết không còn là bắt buộc.
Theo các quy định hiện hành, các dự án trên chỉ cần lập bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình và giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi thiết kế cơ sở, nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch phân khu. Điều này đảm bảo tính liên kết giữa hạ tầng kỹ thuật và không gian kiến trúc với khu vực lân cận.
Tuy nhiên, khi chủ đầu tư tiến hành triển khai dự án, phòng chuyên môn và Sở Xây dựng sẽ yêu cầu lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Điều này được áp dụng với quan điểm rằng các dự án khu dân cư có chủ đầu tư là các hộ dân, do đó sẽ có nhiều chủ đầu tư khác nhau. Vì vậy, dù dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha, việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 vẫn là bắt buộc.
4. Một số bản đồ quy hoạch khác
Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 là một công cụ quan trọng để xác định tính chất và vai trò của đô thị, từ đó khai thác tiềm năng và động lực phát triển, đồng thời định hướng cho việc mở rộng và bố trí hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật trong cả nội thị và ngoại thị.
Tỷ lệ của bản đồ quy hoạch sẽ được điều chỉnh tùy theo từng dự án cụ thể. Tuy nhiên, nó có thể được chia thành ba loại chính: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại sẽ có tỷ lệ riêng, ví dụ như tỷ lệ cho đồ án quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương là 1/25.000 hoặc 1/50.000, trong khi đó tỷ lệ cho thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.
VII. Tại sao quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ
Các câu hỏi thường gặp liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là gì?
- Quy hoạch sử dụng đất là gì?
- Tại sao cần phải có quy hoạch sử dụng đất?
- Ai là người thực hiện quy hoạch sử dụng đất?
- Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng như thế nào?
- Bản đồ quy hoạch là gì và vai trò của nó trong quy hoạch sử dụng đất là gì?
- Quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân không?
- Lợi ích của việc tuân thủ quy hoạch sử dụng đất là gì?
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất?
- Quy hoạch sử dụng đất có thay đổi được không?
- Những hậu quả nếu không tuân thủ quy hoạch sử dụng đất là gì?
1. Có được mua bán đất quy hoạch không?
Trong trường hợp khu đất chưa được cấp huyện lập kế hoạch sử dụng hàng năm, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu đã có thông báo công khai về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất. Cụ thể, họ chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã được thông báo.
2. Xây nhà trên đất quy hoạch treo có bị phạt không?
Như đã đề cập trước đó, nếu trong vòng 3 năm kể từ ngày quy hoạch được thông báo mà không có kế hoạch thực hiện hoặc sửa đổi, đất sẽ bị treo. Trong thời gian này, người sử dụng đất vẫn giữ quyền sử dụng đất như bình thường. Tuy nhiên, họ sẽ bị hạn chế trong việc xây dựng mới, không được phép thực hiện. Đối với việc cải tạo hoặc sửa chữa, người sử dụng đất cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
3. Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
Việc được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào hai trường hợp sau:
- Được cấp sổ đỏ: Điều này xảy ra khi đất nằm trong khu vực đã được công bố quy hoạch, nhưng chưa có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện. Trong trường hợp này, chủ sở hữu đất có thể tiếp tục sử dụng đất và tận hưởng đầy đủ các quyền lợi như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất, cũng như được phép xây dựng mới, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc cho thuê đất.
- Không được cấp sổ đỏ: Trong trường hợp này, người sử dụng đất đã nhận được thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện. Khi đó, người sử dụng đất vẫn có các quyền lợi nhưng không được phép xây dựng mới, chỉ được phép cải tạo hoặc sửa chữa khi có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
TẠM KẾT
Có thể qua bài viết trên, bạn đã hiểu rõ về khái niệm quy hoạch chưa? Hiểu được sự quan trọng của bản đồ quy hoạch trước khi đưa ra quyết định mua đất. Chúng tôi xin gợi ý bạn nên tham khảo thêm nhiều bài viết trong danh mục tin tức Quy hoạch xây dựng của chúng tôi. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, xin đừng ngần ngại liên hệ với giathuecanho.com để được hỗ trợ và tư vấn!
