Khi mua chung cư, có lẽ bạn sẽ nghe đến khái niệm diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Vậy Diện tích thông thủy là gì? Diện tích tim tường là gì? Sử dụng diện tích nào sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn đối với người sử dụng? Hãy cùng GIATHUECANHO tìm hiểu chi tiết hơn về điều này để nắm bắt được quyền lợi khi chọn mua căn hộ cho tổ ấm của mình.
I. Diện tích thông thủy là gì
Diện tích thông thủy của căn nhà được tính bằng cách đo đạc theo nơi dòng nước có thể lan tỏa trong nhà. Hay nói cách khác, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích có thể sử dụng của căn nhà. Ở các nước khác, diện tích thông thủy có tên gọi khác là “diện tích trải thảm” (Carpet Area), tức nơi nào trong nhà có thể trải thảm được thì sẽ được tính là diện tích thông thủy.
Tính diện tích thông thủy chính là diện tích lọt lòng, sẽ bao gồm cả diện tích tường ngăn các phòng, diện tích ban công và cả logia nếu có. Như vậy, diện tích tường bao quanh căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích bị chiếm bởi cột nhà và hộp kỹ thuật không được tính là diện tích thông thủy.
dien tich thong thuy hay còn gọi là diện tích trải thảm
Cách tính diện tích thông thủy
Trong cách tính giá bán những căn hộ chung cư, người ta thường sử dụng thông số tính toán là diện tích thông thủy thay vì sử dụng diện tích tim tường. Hay nói cách khác, diện tích của chung cư phải được tính từ “mép trong” của bức tường bao quanh căn hộ (Thông tư 03 ngày 08/04/2014). Như vậy, có thể áp dụng công thức sau khi xác định diện tích thông thủy:
Gọi:
- Diện tích của phần vách ngăn bên trong căn hộ là: a*b
- Diện tích ban công (đối với căn hộ có ban công) là: c*d
- Diện tích sàn có chứa cột nằm bên trong căn hộ là: ei
- Diện tích sàn có chứa hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ là: F
Như vậy, do diện tích thông thủy bao gồm diện tích ban công và vách ngăn bên trong căn hộ nhưng không bao gồm diện tích sàn chứa cột và diện tích sàn chứa hộp kỹ thuật cho nên:
Diện tích sử dụng của căn hộ = (a*b) + (c*d) – (∑ei + F)
Cách tính diện tích thông thủy chung cư
II. Diện tích tim tường là gì
Diện tích tim tường tên tiếng anh là Built-up area. Là cách tính diện tích đo từ tâm tường, bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường ngăn căn hộ, hộp kĩ thuật nằm ở trong căn hộ, diện tích sàn có cột. Ngoài ra, diện tích tim tường còn có tên gọi khác là diện tích phủ bì.
Có lẽ mọi người cảm thấy đo diện tích thông thủy sẽ có lợi hơn diện tích tim tường? Thực chất, khi xét về khả năng thực thi quyền sở hữu và hạn chế việc tranh chấp thì việc đo diện tích tim tường sẽ hợp lí hơn so với đo diện tích thông thủy. Bởi vì, không gian đậm đặc trong bức tường không phải là không sử dụng được. Đối với các bức tường ngăn cách căn hộ không phải là bức tường chịu lực nên bạn hoàn toàn có thể khoét lõm vào đó để lắp vào đó giá đỡ TV, tủ, kệ,…
cách xác định diện tích tim tường chính xác
Cách tính diện tích tim tường
Diện tích tim tường lớn hơn nhiều so với diện tích thông thủy hay diện tích trải thảm của căn nhà và được gọi là diện tích sàn xây dựng. Nguyên nhân chính vì nó được tính từ tim tường bao chứ không phải tính từ mép trong như diện tích thông thủy. Bên cạnh đó, diện tích tim tường còn bao gồm diện tích sàn có cột lẫn diện tích hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
- Cách tính diện tích tim tường:
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở
Tuy nhiên, cách tính diện tích tim tường có nhược điểm. Đó là, một số căn hộ có nhiều cột chịu lực
Có thể bạn quan tâm: Diện tích NET, diện tích GROSS là gì?
III. Phân biệt diện tích tim tường và diện tích thông thủy
Từ hình minh họa trên, bạn đã có thể phân biệt được diện tích tim tường và diện tích thông thủy rồi đúng không. Diện tích thông thủy là phần diện tích lọt lòng (màu vàng). Còn diện tích tim tường thì bao gồm diện tích sàn có cột, hộp kĩ thuật bên trong căn hộ.
phân biệt diện tích tim tường và diện tích thông thủy
IV. Lưu ý về cách đo diện tích thông thủy và tim tường
Khi đo diện tích thông thủy và tim tường thì sẽ có vài điểm khác biệt.
Nếu đo theo diện tích thông thủy, diện tích căn hộ sẽ ít hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn. Ngược lại, khi đo theo diện tích tim tường thì diện tích căn hộ có thể lớn hơn, nhưng giá cho từng mét vuông thì thấp hơn
V. Giá bán căn hộ tính theo diện tích thông thủy căn hộ đúng không?
1. Cách tính giá bán căn hộ của chủ đầu tư
Theo thông tư 16/2010/TT-BXD, chủ đầu tư có hai phương án tính giá đối với căn hộ khi rao bán. Cách thứ nhất, áp dụng diện tích thông thủy và giữ nguyên mức giá/ mét vuông dự kiến để mang lại lợi nhuận. Cách thứ hai, áp dụng diện tích tim tường và hạ giá bán/mét vuông để nhằm thu hút được nhiều người mua.
Ví dụ: Diện tích tim tường của căn nhà là 75 mét vuông, diện tích thông thủy của căn nhà là 70 mét vuông. Nếu chủ căn hộ muốn bán căn nhà với giá 1.5 tỷ đồng vậy:
- Đơn giá bán theo diện tích thông thủy = 1.5 tỷ đồng/ 70 mét vuông = 21.428.571 đồng/ mét vuông
- Đơn giá bán theo diện tích tim tường = 1.5 tỷ đồng/ 75 mét vuông = 20.000.000 đồng/ mét vuông (<21.428.571 đồng/ mét vuông)
Với đơn giá trên, nhìn có vẻ người mua sẽ được mua với đơn giá thấp hơn nhưng suy cùng họ vẫn phải chi trả 1.5 tỷ đồng. Đồng thời, định kỳ họ còn phải trả mức phí quản lý cao hơn do đó, cả hai mặt đều bất lợi.
giá của căn hộ phụ thuộc vào diện tích đo được
2. Nhận xét cách tính diện tích thông thủy nhà chung cư
Tuy nhiên, với cách làm này, vô tình khiến người mua phải gánh chịu chi phí quản lý lớn hơn. Đồng thời, diện tích mà họ mua lại không bằng diện tích mà họ thực tế được sử dụng. Chính vì thế, sau thông tư 03/2014/TT-BXD ra đời, mọi tranh chấp đã được chấm dứt bởi Bộ Xây dựng đã chính thức thống nhất cách đo diện tích bán căn hộ phải là diện tích thông thủy.
VI. Tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường mới đúng pháp luật
Tùy vào từng trường hợp, mà chủ đầu tư sẽ có cách tính diện tích khác nhau. Vì vốn dĩ, tính theo diện tích thông thủy hay diện tích tim tường đều có những ưu nhược điểm nhất định.
Trước kia, khi thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, chủ đầu tư được phép chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng vào trong hợp đồng mua bán. Nhưng điều này dẫn đến nhiều vụ lùm xùm giữa chủ đầu tư và người mua.
Lý do ở đây là: khi lựa chọn phương pháp tính diện tích, các chủ đầu tư thường chọn cách tính theo tim tường. Cách này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, làm giảm đi đơn giá trên từng mét vuông của căn hộ, tạo tâm lí giá rẻ cho người mua. Khi đó, người mua sẽ chịu thiệt hại vì diện tích sử dụng thực tế không đúng như đã trao đổi. Không những vậy, người mua còn phải chịu thêm các khoản chi phí dịch vụ về sau.
Chính các điều trên đã dẫn đến nhiều cuộc tranh cãi giữa các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư với người mua nhà và trên truyền thông, báo chí.
Hiện nay tính diện tích căn hộ theo thông thủy
Cho đến ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD thống nhất cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy.
Thế nhưng Thông tư 03 đã hết hiệu lực từ ngày 15/08/2016 và thay thế bởi thông tư 19/2016/TT-BXD. Mặc dù vậy, việc tính diện tích căn hộ vẫn theo thông thủy như đã quy định ở Thông tư 03.
VII. Quy định về ghi diện tích căn hộ trên sổ hồng
Điểm đáng chú ý với diện tích tim tường và diện tích thông thủy là gì? Theo định nghĩa trên, diện tích thông thủy sẽ có lợi hơn cho người mua, họ chỉ chi trả cho diện tích sử dụng và phí quản lý dựa trên diện tích sử dụng. Đây là cơ sở để tránh những tranh chấp có thể phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua.
Ngoài ra, theo Luật Nhà Đất, khoản 3 điều 9 số 65/2014/QH13, trong sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của người mua, bắt buộc phải đề cập đến cả hai diện tích: diện tích thông thủy và diện tích tim tường.
VIII. Kinh nghiệm khi nhận bàn giao căn hộ chung cư
Có một số trường hợp, diện tích đo đạc ở thực tế có thể chênh lệch so với trong bản vẽ. Nếu chênh lệch quá 0.5% so với trong hợp đồng mua bán thì phải điều chỉnh giá căn hộ dựa trên diện tích thực tế.
Khi bàn giao căn hộ, nên nhờ người có kinh nghiệm xem bản vẽ kỹ thuật để đo đạc lại diện tích thực tế. Sau khi có được diện tích thông thủy thực tế thì tiến hành ký vào biên bản, xác định lại giá trị căn hộ theo như các điều khoản hợp đồng đã đề ra. Giá trị của căn hộ tăng hay giảm phụ thuộc vào diện tích thực tế đã đo được.
Lời kết
Trên đây là những kiến thức về diện tích thông thủy là gì? Diện tích thông thủy tiếng anh là gì? Cách tính diện tích tim tường và thông thủy. Hy vọng bài viết mang đến cho bạn những hiểu biết về hai cách tính diện tích căn hộ và các quy định pháp luật của nó. Với những kinh nghiệm bàn giao căn hộ chúng tôi đã đề cập sẽ giúp ích cho bạn sau này.
Nếu cần được sự tư vấn nào thì hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhé.
Thông tin liên hệ:
Tên công ty: CÔNG TY TNHH GIATHUECANHO.COM
Địa chỉ: Số 1 Ung Văn Khiêm, phường 25, Bình Thành, Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0981 041 694
Email: truongtainang2018@gmail.com
Website: giathuecanho.com.
